上海浦东新区耀华路
上海浦东新区耀华路
:上海市浦东新区耀华路389号
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公交线路:地铁1号线 → 地铁7号线,全程约14.5公里
1、从上海南站乘坐地铁1号线,经过5站, 到达常熟路站
2、步行约230米,换乘地铁7号线
3、乘坐地铁7号线,经过5站, 到达长清路站
4、步行约120米,到达上海汾阳视听医学技...
途径 10站|预计时间 26分钟|票价 4元
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公交线路:地铁1号线 → 地铁4号线 → 地铁7号线,全程约9.8公里
1、从上海南站乘坐地铁1号线,经过2站, 到达上海体育馆站
2、步行约290米,换乘地铁4号线
3、乘坐地铁4号线,经过2站, 到达东安路站
4、步行约70米,换乘地铁7号线
5、乘坐地铁7号线,经过3站, 到达长清路站
6、步行约120米,到达上海汾阳
浦东耀华路待动迁区域
最近去了趟世博,感触还蛮多的。
起因是我们平米的一个会员,近期准备换房,想置换一个空间更大,房龄更新一点的房子。
本身这是一个再正常不过的需求。
当下市场,大部分也都是卖一买一的置换客。
但现在比较棘手的问题就在于。
会员准备卖掉的这套房子,处于世博板块。
“这一片都是老房子,很多没电梯,我父母年纪大了,上下楼梯有些吃力。”
这位会员有些无奈的介绍道:
“之前买房什么也不懂,现在准备卖掉的时候,才发现当初选房的眼光是真的不行。”
的确,当下站在卖房的角度,对他的确不是那么友好。
特别是,从板块到房子,都没有优势。
看到他有些着急,我还是安抚了下他:“别急,世博一直是好地方。”
晚饭后我去世博东岸绿道转了转,途经梅赛中心,广场上有很多户外直播,街头唱歌的年轻人。
晚风吹拂,坐观江景,身边人流熙熙攘攘,挺热闹的,讲真的,世博的滨江活动氛围还真的挺好的。
毕竟,规划上这里是CAZ(中央活动区)。
但从各个方面来说,跟陆家嘴和前滩还是有很大的差距。
走出世博滨江绿道,就完全没有梅赛中心附近的热闹氛围。
世博源商业以南的居住区,仿佛和东岸绿道的繁华有一种割裂感。
这也是为什么,城市建设已经完成,人口密度也很高,甚至有世博顶级IP加成,但世博板块的楼市一直起不来。
世博会带来诸多红利
世博板块是浦东最早开发的地区之一。
作为市区的飞地引入了大量安置人口,上钢三厂也兴建了大量工人新村。上世纪八九十年代老卢湾区拆迁,大批老卢湾来到世博板块。
虽然开发较早,但当时的世博并不宜居。
居民迫切需要的生活配套基本等于0,买菜出来吃饭都不方便,而且附近有上钢三厂等工业厂房,污染很大。
世博板块最早为浦东新区开发建设引入大量人口,在居住质量和生活配套上却有所牺牲。
现在的老房子基本都是上世纪八九十年代的产物,现在老房子里的住户很多是30年前浦东开发建设的生力军。
世博板块的腾飞机遇,还是2010年上海举办世博会。
借助世博东风,世博板块拆迁了包括上钢三厂在内的多个工厂。
取而代之的是世博园区大量的公建和绿化。
靠近世博园区的老房子也做了立面维护,城市面貌焕然一新。
不仅如此,世博板块开通6/7/8/13四条地铁线,未来还有19号线开通。
这样的地铁密度,让板块内的绝大多数小区都是地铁房,到上海任意一个热门商圈都很方便。
世博会之后,保留的世博轴成为如今10.8万方体量的世博源商业街区。
除少数保留场馆外,大量临时场馆拆除,给世博板块留下大量可供开发的净地。
现成的净地+政策支持,世博板块产业导入优势巨大。
世博会后,这里进驻了大量国央企总部,甚至一度传闻上海市政府也要搬迁至此。
世博会对板块基础设施提升巨大,公建+绿化大幅提升城市形象,产业+地铁带来大量人流。
可以说,世博会后,世博板块有了与周边板块拉开差距的底气。
规划起点高,世博为何起不来?
世博片区的综合规划,自世博会后热度一直很高,世博板块是上海黄金三角2.0组成之一。
世博-前滩-徐汇滨江和外滩-陆家嘴-北外滩同级,主要承担文化、商业、游憩等核心功能,
能承载国际都市的核心功能,世博板块也贡献了自身最有价值的核心地段:东岸滨江地块。
从控规图中可以看到,世博板块黄浦江东岸布满商业,商办用地,黄浦江转弯处是世博公园。
板块内地标建筑与高级写字楼遥相呼应,黄浦江景尽收眼底;
板块外多条地铁,通达性王炸!
板块价值完全展现在了全上海乃至全世界眼前。
但是,优秀的孩子,往往更多属于全社会。
也恰恰是聚焦面向世界级的城市展示,让世博板块缺少对内部空间的完善。
这里可以从规划角度解释我提到的割裂感,浦东南路-耀华路两侧,规划差别太大了。
浦东南路-耀华路南侧,是老旧住宅区,旧城低密路网,延续旧城肌理;
浦东南路-耀华路北侧,是商办公建区,新城高密路网,焕发城市生机。
站在老旧住区里,望向世博源,也能感到:路对面繁华热闹,但与这里好像没啥关系。
世界级的视野,国际化的功能,世博板块能在上海承担这样的重任,无疑是好地方。
只是这个好地方,价值还没有体现在楼市上。
硬伤难除,世博的价值无法体现
板块价值怎么才能传导到楼市上?先看下世博板块的基本配套:
学区:板块内比较好的只有上海市实验中学,但面向全市招生,只能提升周边住宅租金;
商业:世博源体量大,但离居民聚集区较远,老商业昌里路多为沿路商铺,商业能级较低;
产业:国央企总部,产业导入优势明显,增加人流量;
交通:地铁密集,19号线规划已明确;
医疗:缺好医院,同济医院等距离较远,好在地铁方便;
景观:沿线江景+世博公园+地标场馆,顶配景观体系;
综合下来,就是优势很突出,短板也很明显。
学区、商业、医疗,三大和自住最关心的配套弱于板块能级,的确影响了板块房价。
看到这,也只能说世博板块的房价难以突出,不至于成为价格洼地吧!
这二手住宅均价,居然远低于周边所有板块!
什么样的硬伤,能让板块房价沦落至此?
很多人也许觉得答案呼之欲出:住宅全是老破小啊,涨不动。
但我认为,上海很多地方都有老破小。
能完美形成价格洼地,还与规划能级相去甚远的,世博板块却是独一份。
世博板块楼市真正的核心缺陷是:没有新房!
与其说是缺陷,不如说是遗憾。
不管是当年世博会留下的净地,还是一直传闻的拆迁机会,都没能给世博板块带来高质量的新房。
而如今几乎没有住宅净地了,已建成区如上钢新村,上南新村,德州新村,都是老破小。
东岸绿道的规划大部分都是商办,极少数的宅地,现在用于高端租赁:耀华滨江公寓等。
缺陷也好,遗憾也罢,总之形成了现在的硬伤:不仅没有新房,连新地都没有。
世博会至今,上海房价涨多少了?长期无新房,就代表长期没有产品能真正体现板块价值。
只跟随每轮普涨,房价不会突出。
何况,就算是普涨,老房子的涨幅也是最低的那一档。
久而久之,世博板块的房子坐实了价格洼地。
世博还有没有机会?
其实世博板块的区位条件和优势配套,是很匹配中高端住宅的。
奈何巧妇难为无米之炊,短期没有条件诞生好房子。
中长期,还得看城市更新。
旧改周期长,上海目前的旧改重点是黄浦。
随着时间推进,世博板块的旧改需求也愈加迫切,很多四五十年以上的老房不再适合居住。
或许到那时,世博板块才能迎来自己的新房。
如果你是刚需客户要在市区买房,世博板块可以成为首选。
尤其是年轻人们,对学区、医院不太看重的,选世博板块上车不会错。
如果你偏重投资,现状老破小投资属性不强,抗跌但难大涨;
除非去搏长期的拆迁,投资周期太长,并不推荐。
即使房价处于洼地,也不能否认世博板块对上海的重要意义的巨大贡献。
世博,一直是个好地方。
但的确也需要更长的时间,去体现它的价值。
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