写字楼投资回报率
写字楼投资回报率
市面上有80%的写字楼不值得买，20%的写字楼买了以后投资的回报率可以到达8%，那要买什么样的写字楼呢？首先就是专业的写字楼开发商建的地标建筑， 专业的写字楼开发商选对了，基本就把握了上好的资源，因为专业的写字楼开发商选择的时候，首先会选，地标，地铁商业圈等，做有核心竞争力的产品，当然买写字楼的好处有以下：
1、专业性较低，企业和个人都可以投资。
2、租客多为企业，租赁期较长，租期稳定，投资者受益相对稳定。
3、价格稳定波动性小。
4、经营方式多样化
投资写字楼的利与弊
提问：
我2016年5月买了一套东大桥尚都国际中心的房子，是227平，首付了450万，贷款了500万，30年还清，利率3.95%，月还2.3万，2016，2017，2018前三年租4.6万每月，疫情前2019租4.35万每月，目前租3.1万。这是一个70年产权的的公寓，全部楼都用作办公室，当时也没想到房价会上涨，主要想靠收租金养老的。当时还完贷款每月还剩2万左右。目前除了能还掉每月的贷款，还能剩7000了。想请教一下，您对这个房的见解。
回答：
1、我对这房子的见解，一直就是：要么就甭买，买了就甭卖，留着收租金算合适，就是升值慢。
2、房价会上涨，涨了吗？租金下降房价怎么可能上涨呢？
2016年950万卖的，租金4.6万，租售比200左右，很好了，超过平均值。现在租3.1万，以平均值250-300来算，那现在价值应该800万上下吧，是不是稍微降了点儿啊？
这种使用性质为商办的房子，房价是跟随租金波动的，租金涨房价就涨，租金降房价就降。做生意的都严格遵守市场规律，和普通住宅性质的两码事儿，不是一个市场。
3、尚都国际很有名，当年某大炮自立门户后的主打项目，号称新式商办公寓的升级版。后来又因为“831大限”来临，把二三期土地以10亿价格转让给了潘石屹，就是旁边的Soho尚都。这次交易被业界称为“鸡蛋换粮票”的典范，轰动全国。后来施工期间又着了一把大火，这下更出名了，在当年非常的火爆。
但这种产品属于名气大的，租金收益率挺稳妥，但升值是很慢的。早期之所以受追捧是因为稀缺，比如潘石屹在北京的第一个项目，阜成门的万通新世界，1993年起步就1400美金，最高卖到过3600美金，折合人民币快3万了。但到今天售价也不过4/5万，单看价格涨幅还没存银行划算呢。而普通住宅却涨了30倍都不止。
尚都也差不多，当时正是中国经济发展最快的时候，各种小公司纷纷成立，写字楼市场还处在发展期。所以那会儿能卖到2万多，是普通住宅的4/5倍。但商业用地的供应量太大，每年都是天量上市，所以从2007年左右就开始和住宅价格趋同，到了2009年之后完全倒挂。之后写字楼市场的升值越来越慢，就是靠收租算合适。
4、这么说吧，以全世界各国的先例，还有中国经济发展的趋势来说，写字楼市场不适合散户投资，那是大佬们之间的资本游戏。
因为无论在哪个国家，无论哪种体制，只要是市场经济，都会逐步从小而散，逐步走向寡头垄断。也就是小公司的生存环境越来越恶劣，最后只剩几个独角兽瓜分市场。
中国最早都是小公司，没什么巨头。那这种分散式的写字楼就好找客户，租金也高。而随着经济的发展，小公司扛不住，不是被吃掉就是自己倒闭，那小户型分散式办公物业的客户群就会越来越小。租金下降就会带来价格走弱，无可挽回，全世界都这样儿，大鱼吃小鱼。
去年疫情一爆发，很多小公司就扛不住了，而大佬们却能乘机扩张。像尚都这属于位置好的，还能有客户来租，位置不太好的空置率相当高。去年中关村一带就传出行情，小面积的大量空置，而上万平米的一房难求。说明大公司都在扩张，小公司却不够用了。
5、 所以一般不建议散户投资商办物业，不太可能有逆转的趋势，投资更不能和趋势做对。只有站在风口上才能飞起来，而逆风行走的阻力太大了。
看到潘石屹这几年的新闻了吧，陆续把手中的物业都出售了。或许是有更好的投资方向，但反正是肯定不看好办公物业的收益率了。虽然这次的出售行动被监管部门叫停了，但他宁可降价10亿美金也要出售Soho，可见退出行业的决心很足呗。
6、但他出售，黑石为什么要买？难道不嫌收益低吗？还有，小米阿里头条等公司都在纷纷盖自己的办公大楼，他们为什么就敢投资，图什么？
其实这就是大佬们的另一种投资算计。人家不在乎所谓的升值，只注重企业形象和办公便利。另外人家的收益主要是来自于主业，没必要跟房价较劲。只要是能上银行抵押，能提供稳定的现金流就是非常好的固定资产，涨不涨的无所谓。
就像我们公司前两年买点儿写字楼，对价格当然也在意，但谈判的重点更是要求先办房产证，等我们去银行抵押之后才能付全款。在商业公司看来，现金流比所谓的房价升值更重要，反正也不靠炒房赚钱。
7、总之吧，商办物业一般不建议散户投资，尤其不建议注重升值保值的投资。2016年5月，北京的楼市均价是4万多，现在是6万多，涨了50%吧。而写字楼就这样儿了呗，房价跟随租金波动。
而北京的商办租金，可很多年没有太大涨幅了。20年前北京甲级写字楼的平均租金是30美金，现在60多美元吧，20年翻一番，中间还有过很多波动。以后能涨到多少说不好，但以供应量来看，未必能涨的太快，这价格行情也就说不太好。
在寡头垄断趋势逐步明显的时代，很难说会出现大众创业，小公司都生存很好的情况了。所以考虑一下这种分散式商办的未来吧，未必租金再会降低多少，但升值好的概率也不大。
仅供参考。
